2012年，安徽省认真贯彻落实房地产调控各项政策，房地产市场总体有序发展，开发投资先抑后扬，商品房销售成交逐步活跃。但市场运行中仍存在一些不容忽视的问题，要保持目前良好发展势头仍需继续采取有效措施加以巩固和延续。

　　一、2012年房地产市场运行基本情况

　　（一）房地产开发投资增幅触底回升

　　从全年走势看，由于受新开工项目减少及企业资金紧张等因素影响，房地产开发投资增幅在7月份跌入谷底13.8%，随后在销售持续回暖以及降息降准等积极因素的刺激下，增幅逐渐企稳回升。全年房地产开发企业共完成开发投资3151.6亿元，比上年增长20.7%，增幅比上年回落7.2个百分点，与上半年和前三季度比，分别回升2.8个和6.2个百分点。其中，商品住宅投资2059.3亿元，增长10.1%；商业地产增幅较快，办公楼投资132亿元，增长96.5%，商业营业用房投资564.9亿元，增长46.2%，增幅分别比住宅投资增幅高86.4个和36.1个百分点。

　　（二）新开工面积降幅持续减小，施工、竣工面积平稳增长

　　全年安徽省商品房新开工面积7874.2万平方米，比上年下降9.1%，下降幅度较上半年和前三季度分别减小15.1个和5.3个百分点。其中商品住宅新开工面积5468.4万平方米，下降19%，下降幅度较上半年和前三季度分别减小14.3个和5个百分点。全省商品房施工面积24836.1万平方米，增长19.5%，其中商品住宅施工面积18182.6万平方米，增长13.4%。商品房竣工面积3965.4万平方米，增长9.3%，其中商品住宅竣工面积3123.2万平方米，增长8.2%。

　　（三）商品房销售面积超上年水平

　　在一系列房地产调控政策的作用下，2012年前5个月商品房销售面积持续下降。此后在央行降准、降息以及企业以价换量等因素的共同作用下，刚性需求开始释放，成交回升，销售降幅自6月份起逐月收窄，11月份开始扭转下降态势。全年商品房销售面积4828.8万平方米，增长4.8%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高13.8、11.1和8.7个百分点，其中商品住宅销售面积4275.4万平方米，增长7.1%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高21、14和11.2个百分点。

　　（四）资金到位情况略有好转

　　销售回暖，资金逐步回笼，企业资金状况略有好转，国内贷款和个人按揭贷款增长较快。全省房地产开发企业当年共到位资金3835.3亿元，增长12.8%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高7.5、5.6和0.6个百分点，但仍低于同期开发投资增幅7.9个百分点。其中，国内贷款、个人按揭贷款合计949亿元，增长22.7%，所占比重由上年的22.8%提高至24.7%。

　　二、存在的问题

　　（一）房地产市场不确定因素仍然较多

　　一是存量房去库存化压力依然存在。随着近两年开发投资项目的逐步竣工，商品房待售面积持续处于高位。截至2012年底，全省商品房待售面积944.8万平方米，分别比2011年和2010年扩大263.5万平方米和423.5万平方米。其中，住宅待售面积620.5万平方米，按每套100平方米计算，当年有近6.2万套住宅未售，说明开发商销售压力依然存在，库存积压给房地产企业带来较大资金周转问题。

　　二是部分开发企业投资意愿不强。从2012年各月新开工情况来看，基本一直处于下降状态，全年新开工面积降幅为9.1%，其中住宅下降19%，表明部分开发企业对市场缺乏信心，投资意愿不强。

　　三是企业拖欠款现象有增无减。2012年，全省房地产开发企业各项应付款达764亿元，增长51.8%，增幅比上年扩大8.4个百分点，其中工程款394.1亿元，增长63.6%，增幅扩大18.3个百分点，均大大高于同期开发投资增速。

　　（二）区域发展不平衡现象比较突出，省会合肥的拉动作用呈减弱态势

　　2012年，全省房地产开发投资增速最高的三个市分别是蚌埠（73.5%）、淮北(64%)、马鞍山(56.5%)，增速较低的三个市分别是安庆市（1.5%）、合肥（2.7%）、淮南（11.6%），最高和最低的差距达72个百分点。合肥市开发投资完成913.8亿元，占全省投资的比重为29%，比上年下降5.1个百分点，比2010年下降7.4个百分点。

　　（三）商业地产开发比重上升偏快

　　由于此前出台的一系列宏观调控政策，指向的调控目标是住宅市场，商业地产成为开发商和消费者双方规避调控政策的投资洼地。2012年，办公楼、商业营业用房投资合计比重为22.1%，比上年提高4.7个百分点；新开工面积二者合计比重为21.3%，提高6.4个百分点。因此，应密切关注办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，防止非理性投资过热。

　　三、房地产市场展望

　　展望2013年，房地产调控政策仍将保持相对稳定，房地产资金面会进一步改善，合理自住和改善性住房需求将得到政策的进一步支持，投资投机性住房需求将被进一步抑制。

　　中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多增量资金和较强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求将会随着支持力度提高而加快释放，将有效激活市场，促进市场加快复苏。

　　同时近期“国五条”的出台，表明国家房地产调控政策将继续坚持适度从紧的取向，抑制房地产的投资投机性需求的政策不会改变。“国五条”提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，将可能改变市场预期，引发投资投机者和多套房持有者的抛售，从而削弱市场快速上涨的基础和动力。

　　根据上述分析，对2013年市场初步预测如下：

　　1、成交量：在合理自住和改善性需求入市的推动下，市场成交可能会继续活跃。

　　2、成交价：在增量资金的推动下，成交价格可能会温和回升，房地产企业的盈利能力将得到有效提升。

　　3、供应量：商品房供应总量近期不会有较大幅度的增加，市场仍将表现出去库存化的特点。

　　四、几点建议

　　1、进一步落实好房地产调控政策，努力保持市场稳定发展。继续贯彻和落实好国家房地产调控各项政策措施，不断细化和完善各项政策措施，特别要着力以“稳房价、促销售”来带动投资保持适度增长。加大对房地产市场监管力度，在营造良好市场环境的同时，不断强化服务意识和理念，为开发企业生产经营营造良好发展环境，增强企业投资信心和意愿。

　　2、抓住有利条件，继续支持居民自住性住房消费。当前安徽省城镇化正处于快速发展阶段，2012年全省城镇人口2784.42万人，人口城镇化率达到46.5%，新增城镇人口连续两年在100万人以上，相当于增加一个大城市的城镇人口规模，若按人均居住面积20平方米标准计算，年增加100万人将需新增2000万平方米住房，且党的十八大的召开，又为城镇化的加速推进注入了新的动力。因此，各级政府应紧紧抓住当前机遇期，有序推进农业人口市民化，增加楼市刚性需求，同时多增加中低价位、中小套型普通商品房供应，大力挖掘居民消费潜力。

　　3、积极引导合理消费需求。加强房地产调控政策宣传，引导媒体客观、公正报道房地产市场情况，增强居民理性消费信心，树立梯度住房消费理念，倡导消费者在不同年龄段、不同收入水平，选择不同的住房消费方式。通过多种形式的宣传，创造良好的社会舆论氛围，既稳定购房者的消费预期，也稳定企业的市场预期，促进房地产业平稳健康发展。

　　4、完善保障房供给机制，进一步提高居民收入。一方面要加大住房保障制度建设，构建多渠道解决城镇低收入家庭住房困难的政策体系。另一方面要针对当前城镇中等收入家庭住房支付能力相对不足这一比较突出的问题，努力提高城镇居民就业率，提高居民收入水平，增强城镇中等收入家庭改善住房条件的能力。