2013年春天，第一场大雪的到来为这一年迎来一个好兆头，“瑞雪兆丰年”，2013年，注定应该是个“丰收年”。经历了限购的考验，合肥楼市一路走来，闯过了2011，红遍了2012，而2013最终的硕果能否摘得，我们不得而知。然而，春节长假期间合肥市区住宅类商品房成交156套，日均成交22套，则为2013年合肥楼市率先挂了一个好彩头，也许这一年，就是楼市的制胜年。

新的一年，合肥的房价可能有怎样的走向？将入市的新产品分布在什么地方？限购政策风是不是还将继续吹？未来的楼市将迎来怎样的风云变幻？轨道线、高架、商业街区、大型综合体等一系列城市资源的完善又将为楼市带来怎样的惊喜？期待之中有发现，变化之中有规律。本期核心，锁定2013，把握2013，看今年楼市的大方向，知未来楼市的新看点。

2013年，房价怎么走？

假期归来，从节日里清闲的氛围中走出，回归繁忙，回归不得不继续面对的现实问题：房子，该买还得买。当2012年合肥房价下降的期望再次落空时，当楼市“背负”史上最严厉调控政策，却实现了全年成交量突破7万套的佳绩时，合肥的房价走势犹如“女人心，海底针”，猜不透，摸不着。2013年，合肥的主力房价是继续维持在6000-6700元/平方米之间，还是整体实现上一台阶或降几个百分点？虽然目前不得而知，但可以从一系列的事实依据中发现点“苗头”。

◤回顾  多家房企以价换量 2012年最后3月连涨

自去年9月起，合肥房价已经连续上涨了3个月。2012年1-12月中，单月均价最突出的应该是12月，达到了全年最高值6634.8元/平方米，连涨了三个月，比6月6624.7元/平方米还要多出0.2%。另外，7、8、10、11月市区住宅均价也齐超6500元/平方米，2012年同比去年同期有5个月是均价呈现涨幅，增长最高的是12月，涨幅达7.71%，而4月均价呈现同比下跌，跌幅11.55%。

从区域看，市区住宅均价突破6600元/平方米的主因是该月区域均价在6800元/平方米以上的达到4个，并且九区均价均超6000元/平方米，其中，政务区均价高达8090.4元/平方米，高新区突破7000元/平方米，为7480.9元/平方米，蜀山区和滨湖区则是6884.9元/平方米和6826元/平方米。

“我一直认为，房价不上涨其实就算是一种降价。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌说，房价涨幅低于收入涨幅或房价绝对值下降均是符合国家“收入增长与房价增长相适应”的调控目标。合肥万途营销策略机构总经理孙宜庆也表示，2012年的价格没有大幅上涨是因为不少房企在年初时的悲观气氛下，纷纷做出以价换量的行为拉低了合肥均价。

◤市场  多盘“全面爆发” 不乏低价入市项目

“土地市场火热会预示着房地产市场继续火热，不过这个火热是健康的，因为土地价格有所下降，”凌斌分析说，“2012年250万-260万元/亩的地价水平，与2011年相比下降了近100万元/亩。”

2012年的土地市场从上半年的平静到下半年的各房企爆发式拿地，但总体而言还是以低溢价率拿地为主，不少大地块主要分布在城郊，入市价格不会太高，同样也限制了2013年房价不会太高。以大蜀山板块为例，新兴潜力区域，房价具有一定优势，不少楼盘将在2013年迎来全面爆发。100万方大盘祥源城、百商·悦澜山等均将于2013年上半年首次开盘。此外，大富、新华、乐富强、富绅等地块也将于今年入市。

同样，以政务、滨湖为代表的“西南板块”再次成为房企眼中的“香饽饽”，广州杰锐、安徽华冶、百大、高速等实力集团短短2天内豪掷32亿“布局西南”，上演了一场合肥圈地大战。2012年5月和9月，万科分别在合肥拿下302亩的滨湖BH2012-10号地块和庐阳区775亩的四里河地块，总价超45亿。这些优质地块的高价出让也使2013年的房价多了几分扑朔迷离。究竟定价如何，现在还是个未知数。

◤库存  压力稍小 “价格略涨是正常现象”

数据显示，截止到2012年12月31日，合肥市共剩余可售住宅类商品房库存量是73325套，面积约768.23万平方米。其中北部组团剩余可售5956套，西南组团剩余可售3159套，而扣除北部组团和西南组团后的全市可售量为64210套。而从销售量来看，合肥2012年全年共成交了77080套。不少专家均表示，6万多的存量还不到去年一年的销售量，可见合肥楼市存量的压力不算很大。但是纵观这些“被剩下”的产品，所积压的大多为几个老城区的老房源，或者因为价格高或因为限购而“滞销”的大面积产品。政策不变的情况下，去化的速度很难会有质的变化，房价可能会受到一定幅度的波动影响。

“楼市经过去年一年的积压，新年后还将有大量新产品入市。”孙宜庆认为，但是经过2012年的以价换量求成交，开发商并不缺钱，新产品不一定会继续以价换量，价格略涨是正常的现象。

◤观点  专家齐看涨！多认为“稳中有升”

“（2013年）第一二季度的房价上涨应该是显而易见的。”孙宜庆表示，最艰苦的时候已经过去了。2012年，开发商都已经熬过来了，手头不缺钱心里也不慌。而且，市场根据成交的形势来调整价格也符合市场经济规律。

“如果没有新政策出台，房价稳定中上升的趋势应该不会变。”凌斌告诉记者，国民经济在恢复发展中，制造业不景气，在这种情况下，楼市作为刺激国民经济发展的一大助力，限制房产方面的新政策不会贸然出台。可能今年限购政策保持不变，房价也会继续保持现状，稳步上涨。

同样，合肥市房地产业协会名誉会长石新民也认同这个观点，他说，“从2012年的情况来看，在现今的政策环境下，2013年的房价应该也会逐步平稳，稳中有升。政策无法预料，但从各方面看，我感觉年后的市场应该会保持现在的形势继续发展，一定程度上量价齐升也是有可能的。”

在一些楼盘现场的随机采访中，大部分购房者均认为，2013年的房价应该会上涨。为此，不少购房者均表示有年后买房的打算。

商业大体量上市 改善房或“抢风头”

2013年不论市场竞争多么激烈，最终还需要依靠产品说话。据了解，2013年即将面市的项目大部分都是城市综合体，商业和住宅各占一片天地。在住宅市场，去年整个合肥楼市大多依托刚需产品，很多项目的改善性产品基本都没有推出。2013年合肥楼市会不会继续刚需跑量的态势？还是会转向改善性住房市场？

华盛集团营销总监沈妍香表示，“2013年合肥市已经在继续保持刚需主导的同时，随着市场变化，逐步推出改善性住房，这也将是2013年的一个新看点。”从市场供应情况来看，2013年很多项目都有改善性房源甚至高端住宅类房源推出，万科·蓝山推出花园洋房，海亮·九玺别墅蓄势待发，天鹅湖畔房源多在100平方米以上，市场供应量的变化势必在2013年的市场供需上引起一定的变化。

此外，从市场全新上市的项目规划来看，大部分项目又有商业和写字楼规划。合肥楼市的商业地产已经成为一个新的发展方向，超高层写字楼纷纷上市在2013年也将有更多的商业地产面世合肥。2013年，合肥市将会吹起怎样的style？什么样的产品又将风靡整个合肥楼市？在此，记者列举了几个2013年值得期待的新生楼盘，购房者可以提前选择性的进行关注。

坝上街环球中心

位置：明光路与长江东大街交会处

产品介绍：项目预计后期推出一栋43层的超高层精装房源，户型面积为88-140平方米。该栋楼为3梯4户设计，2个单元，总共有270户。项目目前正在预约中。

项目特色：坝上街环球中心，是合肥最大的老城改造项目，长江东大街将项目地块一分为二。项目总体量有135万方，建成后将成为集商业、住宅、写字楼于一体的大型综合体项目。

海亮·九玺

位置：创新大道与皖水路交会处东500米

产品介绍：项目规划为62万方的纯法式精工建筑。高层产品以75-160平方米的主流产品为主。项目预计2013年上半年推出高层和别墅，定位中高端，临时售楼部已开放。

项目特色：项目以高层为主，赠送面积比较大。在建筑风格上采用法式精工设计，别墅采用坡地设计，目前市场上比较少见。九玺展示区最高12米下沉广场，1.2万平方米实景园林，法式园林景观设计，是海亮地产2013年鼎力打造的中高端项目。

京商国际商贸城

位置：新蚌埠路与淮海大道交会处

产品介绍：京商国际商贸城项目总用地面积约2624亩，规划建筑面积约700万平方米，建设内容涵盖五星级酒店、商业休闲街、大型商业广场、高端商务办公、商务会所、物流集散中心等业态。

项目特色：项目由蓝鼎集团开发，将打造成为辐射安徽最大的综合商贸城，辐射华东地区、华中地区综合性的专业市场，周边还将配备现代化的物流中心。

绿地中心

位置：包河区南二环与宿松路交会处

产品介绍：项目包括一栋218米的超高层办公楼，底下几层将作为商业——全球名品中心，三栋国际甲级办公楼。另外还有商业LOHAS绿地缤纷城商业中心和4栋住宅。绿地中心住宅1号楼预计3月初开盘，面积在74-133平方米之间，2个单元，一个单元2梯3户，一个单元2梯4户，33层，共231套房源。现在正在认筹中。

项目特色：绿地中心的名品中心和LOHAS绿地缤纷城商业中心定位较为高端。绿地中心的住宅属于绿地集团的“新里”系列，较绿地·海顿公馆的定位更为高端。

宝利丰广场

位置：徽州大道与靶场西路交会处

产品介绍：项目总建筑面积约60万平方米，其中购物中心16万平方米，步行街4万平方米，星级酒店2万平方米，住宅面积10.5万平方米，公寓楼4万平方米，写字楼11万平方米 ，规划车位2000余个。宝利丰广场临时咨询点已开放。

项目特色：宝利丰广场位于合肥市核心城区的南侧，北接南一环，西临徽州大道，东连宁国路和1号线，南依太湖路，距四牌楼2公里，区位优势明显。

百商·悦澜山

位置：习友路与玉兰大道交会处

产品介绍：项目共有36万方的建筑体量，其中15栋高层，均是30层左右，75-127平方米的户型。别墅主要是4、6、8联排，20栋，主要为200-300平方米的入门级别墅。项目目前正在盖售楼部，预计2013年上半年对外开放，并且于上半年对外推出项目，预计先推高层。

项目特色：百商·悦澜山距离政务区比较近，开车约8分钟，其别墅产品距离市区较近，这是项目对外推出的一个优势，周边有大蜀山及王咀湖等稀缺自然景观。

祥源城

位置：望江西路与创新大道交会处

产品介绍：项目定位为100万平方米的生态社区，预计近期推出高层产品。目前项目地的销售中心已经开放。首期入市的有3种户型：98、114平方米的三房和79平方米的两房。

项目特色：项目欲打造为西城的生态都市，临近约1200亩的王咀湖，靠近约2000亩的动漫主题公园，周边居住环境较优。项目自身体量100万平方米，其约180米的超高写字楼将成为区域标杆。

大富山庄

位置：蜀山产业园振兴路与井岗路交会处西南

产品介绍：项目建筑体量约32万方，包含高层和别墅项目，简欧式风格设计。其中高层项目定位刚需人群，包括两房和三房房源，且结构比较紧凑。项目按照计划是2013年的3、4月份开始启动，动工建设，预计下半年入市。

项目特色：大富山庄项目地块周边环境优质，山水资源并存，堪称合肥的“氧气站”；交通便利，长江路高架、轨道交通2号线（振兴路站点距离项目约有200米），根据以往其他大城市的发展历程来看，地铁沿线的升值潜力较大。

限购第三年，政策风往哪儿吹？

2013年，是限购政策实施的第三个年头。尽管政府调控的力度并没有松动，但是无论是购房者还是开发商都已经不再把调控挂在嘴边，限购政策已经逐渐成为了房地产市场中常态化的一部分。

源于楼市回暖，不少投资者有了看涨地产股或调控政策加码的猜想。2013年，合肥楼市是否会迎来政策新变？新政策又会对市场产生什么样的影响？

◤现状  市场普遍乐观 限购走向常态化

2012年的房地产政策相比2010-2011年度而言，并没有本质上的全新政策出台，仍延续限购政策保持不变。但是，我们可以看到中央方面对于调控政策的对外口径一直是严格执行、相对严谨的：全年，中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控；此外，中央对于个别放松力度大或者引起了舆论强烈反响的地方性放松现象仍然坚决叫停。

限购政策到2013年已经是第三个年头了，随着市场的回暖，不少房企今年纷纷提高了销售目标。在普遍乐观的气氛下，孙宜庆则认为，“这其实是比较危险的时刻。房企对调控政策已经产生了审美疲惫，常态化的调控已经逐渐难以被察觉，就像是“温水煮青蛙”。因为调控政策其实一直都在，并没有放松下来。”凌斌表示，调控政策其实可以作为常态的基本国策而存在，限二禁三的地方性法规可以转变成全国的政策。

猜想1:房产税会不会降临合肥？

2013年调控的主基调已经没有多少悬念。对于储备的调控政策，陈晟认为，房产税可能会是调控政策加码的手段之一。2013年房产税扩围是否会包括合肥？但不少业内人士已预言其影响力有限。

从已经试点的城市来看可以看出影响力还是有些“雷声大雨点小”，无论从只征增量不征存量的税收范围，还是从税率本身来看，其真正对市场所能产生的影响十分有限。以上海为例，2012年以来新购商品住宅中仅有1/3的部分被纳入应税范围，而根据2011年税务局的数据，当年上海地方财政收入中产生于房产税的部分是22.1亿元，仅占总体的0.6%。所以即使2013年房产税的试点城市包括合肥，考虑到当前房产税的实际实施现状，加上合肥目前的楼市短期内又不具备全面清算存量的条件，因此房产税政策即使在合肥实施，短期内也不会造成太大影响。

目前，虽然不少城市都已启动房产税的准备工作，但现有住房结构复杂、产权不够明晰、技术细节有待考量，加之涉及多方利益，试点扩大工作恐难在近期有所推进。“合肥作为三线城市，估计还需要一定时间。”合肥市房地产业协会名誉会长石新民说。

猜想2:全国联网2013年能否顺利完成？

为什么对外宣布已经在去年6月30日完成的全国联网，时至今日却依然停留在“只闻楼梯声”的阶段？令一些人寝食难安的全国联网究竟能否发挥“反腐神器”的作用？是否联网、何时联网，这是一道包含很多内容的问题。对此，凌斌并没有给记者一个准确的回应，“这项举措可能会牵扯到很多方面”。40个重点城市个人住房信息系统联网，这项由住建部主导的工程其初衷是为楼市调控(例如精确化“限购”、房地产税的征收)提供基础信息。

近日各地“房叔”、“房姐”的不断涌现，让“联网”附带的反腐功能格外引人注目。有关专家认为，建设个人住房信息系统，意味着部分个人财产将公开化、透明化，官员的部分财产信息也将透明化。“这一项目的推进过程就证明了阻力之大。”一位业内人士感叹。

猜想3:2013年或许会再次降准、降息？

相比岿然不动的限购令，2012年的金融政策颇有亮点：一方面，首套房贷款利率8.5折终于降临合肥，虽然仅有徽商银行一家。市场调控下，信贷政策向首次购房人群倾斜，有助于刚需购房者需求的良性释放。公积金方面也有松动，自2011年12月起，借款人及配偶最高贷款额度调整至45万元；个人最高贷款额度调整至35万元。另一方面，央行两次降息，又于2012年2月和5月两度降准，对于楼市无疑是利好的消息。

专家表示，一方面过多人认为降准降息是为了救房地产，但实际还是为了解决实体经济的问题，虽然最大的受益者还是房地产。二是过多人放大了降息、降准的功能，虽然有象征意义也有实际意义，降低了购房者的成本，但降息的作用还是有限的。而且，降息等于人民币贬值了，购房者的综合购房成本在无形中升高了。央行降息主要是针对我国经济增速不断下滑的情况，以达到刺激经济早日持稳的效果。“今年预计还会有几次降准、降息的可能。”孙宜庆和凌斌不约而同如此预测道。

一次下调存准率可直接为市场带来4000多亿元的流动性资金。降准后，市场资金的流动性将会提高。部分资金会流入楼市，带动成交量。

交通牵引规划 教育、商业配套跟进

不管政策如何调整，价格是否涨跌，对于买房自住的绝对刚需人群来说，项目的周边配套则是他们更为关注的一点。门前的主干道什么时候扩宽？轨道交通几号线经过我家附近？项目配套学区有何变化？新建的分校又将落户在哪？

 记者从市教育局和交通轨道办等相关部门获悉一手信息，告诉你会有哪些新的配套规划，轨道交通线路将于何时投入使用，学区的划分和幼儿园的增建都是在什么地方。2013，再谈孕育合肥楼市成长的“小环境”，看看配套资源如何牵动楼市的每一处神经。

◤交通资源  2号线顺利开工 多处高架即将投入使用

交通资源直接影响到一个楼盘是否被更多的人了解和接受。交通的配套是一个楼盘的基础配套，每一个买房子的人都会关注自己所看项目周边有哪些交通主干道，项目未来是否有轨道交通通过。2013合肥市轨道交通又有哪些新的变化，哪些新的交通方式又将融入合肥市民的生活中。

人们最关心的交通资源莫过于轨道交通，记者从合肥市规划局宣传部了解到，轨道交通2号线已经开始动工，预计将于2017年投入使用。其中重要站点潜山路站土建施工已经开始招标，预计近期开工。2号线全程共有24座车站，其中换乘站6座，分别与1、2A（2号线的肥东方向延长线）、3、4、5、6、7、8号线换乘。轨道办表示，现在合肥轨道交通1号线、2号线各站点的名字，都是为施工需要而起的临时名称。当地铁建成后即将开通运营之前，还会起正式名称。据了解，到时几乎所有地铁站都将重新命名。合肥市轨道公司预计规划交通3号线和4号线将于2014年开始建设两条线路计划，分别将于2018年和2019年投入使用。两条轨道交通干道将设置有51个站点。

另据了解，在2013年，合肥市目前正在修建的高架中将有一部分投入使用。其中，为了缓解北城的交通压力，合肥市阜阳北路高架桥位于北一环路段即将实现通车放行。铜陵路高架长江东路段也将实现通车放行，和平路以北路段预计在2013年7月份通车，届时铜陵路高架将实现全面通车。此外，其他区域的主干道也将进一步扩建。

◤教育资源  2013年合肥市规划建设达标学校224所

教育资源一直是配套中的核心所在。每一年的学区划分都牵动着每一个开发商的心，所以2013年的教育资源依旧是重中之重。合肥市教育局局长方东玲在会议中表示，“2013年，合肥市将新建、改扩建公办幼儿园51所。”除了幼教方面的规划，2013年合肥市教育资源还将有哪些变动。记者从合肥市教育局获悉，“合肥市2013年学区或再次出现调整，合肥45中橡树湾校区等校将于2013年开学招生。值得关注的是，2013年北二环地区将新建更多中小学校，其中合肥45中、长江路二小橡树湾校区已经在建设之中，有望2013年秋季开始招生。届时，45中桐城路校区也有望投入使用，该校将出现多个校区。同时，庐阳区目前正在规划论证合肥市森林公园、四里河片区、大杨镇龙王小区中小学配套建设和合肥市新庄小学异地重建规划建设。瑶海区2013年将在合肥市大兴、龙岗区域布点幼儿园，计划新建两所公办园。“鼓励社会力量以多种形式举办普惠性幼儿园。合肥市高新区将在合肥市复兴家园小区建设1所36个教学班规模的学校，在淮矿·馥邦天下小区新建1所24个教学班规模的中学。为缓解梦园学校初中部办学紧张矛盾，将收储原海关土地，新建1所24个班级规模的初中，同时积极引进国际学校。合肥中加学校已经开工建设，学校规划150亩，建筑面积达9.1万平方米。同时2013年高新区还将新建长宁家园、复兴家园、馥邦天下、紫兰苑、华地·紫园等五个小区的12个班级规模幼儿园， 2013年合肥市完成规划建设达标学校将有224所，总达标率将为70%。

◤商业配套  各区域商业中心初成 西南商业发展成熟

商业配套大多围绕居民和交通而建。在合肥市，大型的商业依旧是围绕城市综合体的布点进行分布建设。其中，在长江路沿线依旧是合肥市商业最为集中区域，几乎每隔两站路就会有一个新的大型商超出现。同时此前商业配套比较薄弱的大蜀山周边的商业也在进一步的补充中。近期出让的这一片区的地块基本都有一定体量的商业规划，其中即将面向市场的祥源城和海亮·九玺也有较大的综合体商业。此外，新桥机场即将全面投入使用，位于长江西路附近的城市中转站也将建成大型的商业配套。

2013年1月份已经开业的新地mall为合肥市天鹅湖板块的商业拉开了新的序幕。政务区天鹅湖附近目前已经营业的商业有天鹅湖万达广场和新地mall。未来还将有银泰城和华润·万象城等商业配套的完善。距离天鹅湖不远的黄望潜板块的商业基本已经趋向成熟。新华国际广场商业开业在即，港汇广场的商业已经开始营业。整个黄潜望板块基本走向成熟。

此外合肥市东部区域商业也值得关注。尤其是京商国际商贸城所在的新站区域将有望形成新的商贸圈，同时东一环附近商圈也在进一步的扩大中。信地·城市广场和坝上街环球中心都将有商业面市。这些都为整个东部大商圈带来新发展。

各区域中心突出 新板块发展迅猛

随着合肥城市规划的不断发展，合肥市区的版图在进一步扩大，楼市依托的地理环境在不断翻新，越来越多的板块正在兴起，而一些发展有一定年限的板块如天鹅湖板块也依然“风采奕奕”。2012年，万科落户四里河，蓝鼎入驻新站，恒大进军滨湖，祥源、海亮、新华纷纷进入大蜀山周边……这让2013年合肥楼市的发展有了更多看点，也预示着未来楼市竞争将在板块的蜕变中愈演愈烈。

大牌入驻拉动板块 商业配套举足轻重

目前，合肥市四大老城区的房价依旧比较坚挺，而围绕四大老城区的周边正在衍生出新的楼市板块。纵观合肥市的板块发展，品牌房企的入驻对于板块的发展有着十分重要的推动作用。谈及2013年合肥市楼市值得期待的新板块，四里河和陶冲湖板块就不得不提。

2012年10月，万科在庐阳区四里河区域拿下面积约为775.34亩的连体地块，如今该地块已被命名为万科·森林公园。合肥万科置业有限公司总经理李东在2012年的新闻发布会上表示，“这块地在合肥土地市场来说是一块比较好的地，地处二环以内，挨着森林公园。这是万科在合肥的第五个项目，我希望它建成以后是大家来合肥参观房地产项目的首选。”目前记者在项目施工现场实地探访时发现，项目已进行开工前准备。万科进入四里河板块，让这一区域焕发生机。

离四里河不远的陶冲湖位于新站区域，与其他发展的新板块相比，这里的人口居住密度低，但是市政规划的国家物流园区和工业园区都为这个板块的商业发展提供十分好的温床。蓝鼎率先在2012年年底进入该区域，规划建造目前安徽省最大的商贸城。蓝鼎控股集团总裁金成发在接受采访时说：“蓝鼎之所以选择在新站区拿下这么大面积的土地，也是看好新站区商业未来的发展趋势。”

此外，恒大落户巢湖岸边，大蜀山以西板块也房企集聚，这都为这一系列新生板块注入新鲜血脉，为板块发展不断助力。