核心提示：黄潜望、政务区……西南片区的价值被越来越多的购房者“相中”。如今，这些地区面临着即将无房可卖的境地，清盘、去化、土地少，有更多的刚需人群被堵在了大户型、高房价的“门槛前”。在土地供应方面，这些地方经历了近10年开发，后期可供土地有限，有的区域已近两年时间内未出让土地。

经开区、新站区，并非火爆异常的城市新区，对于刚需来说，目前购房可选择楼盘同样有限。工业经济先导，使得这些地方本就不是房产开发旺盛之地，近两年时间内入市新盘寥寥，多数楼盘已进入销售收官阶段。

因此，当这些板块上各个楼盘打响收官战的同时，意向的购房者也应该加速启动置业计划。刚需好房源随时间推移渐渐减少，买房置业迫在眉睫。

刚需盘销售进程加速 多尾盘清盘去化快

“在黄山路、潜山路上转了一转，好像也没几家楼盘可选”，都说买房难，为儿子选婚房的老赵却发现还没买就被堵在无房可选的“悲剧”前了。在合肥，类似于黄潜望板块，经开、政务、新站等区域内也有部分板块因为太“抢手”，使得板块内大批量房源去化强劲，而短期内后续房源又无供给，因此可售房源“稀”少，刚需人群想买需快速“出击”。

黄潜望：仅4家楼盘后续房源充足

“对于购房者来说，在黄潜望置业可以称之为进入了最后阶段。”大溪地策划经理陈钢这样总结。

“屋以西为贵”，黄潜望因“名声在外”，多家楼盘销售速度强劲。3月下旬，信达·西山银杏开盘推出202套房源，两小时销售157套；4月29日，项目再开盘，两天内售出近100套；8月25日，项目再次加推3栋楼，2小时即售出8成。据销售人员介绍，目前在售住宅房源有100套左右，项目销售基本以开盘当天为主，目前仅剩两栋小高层未推。

整个黄潜望板块，仅就望江路而言，合作化路附近的华润·幸福里、宋都·印象西湖已经销售结束，万科·金色名郡、华地·学府名都、港汇广场均为尾盘，所剩房源很少，只有望江路与怀宁路交会处附近的信达·西山银杏、华地公馆属于正常销售中。目前，华地公馆共10栋小高层，已开售6栋。

黄山路之上，除却剩余少量实景现房的新华·学府春天、博澳丽苑外，对于购房者来说，也仅有黄山路与怀宁路交会处的大溪地、金大地·1912可选。目前，大溪地在售五期剩余100套左右，项目住宅最后剩余20万平方米体量，2000多户，预计2014年销售结束。金大地在售主要为精装公寓5号楼，因赠送面积较多，销售情况相对不错。而潜山路上，西环中心广场早已售磬，综合体项目港汇广场、新华国际广场的住宅房源都剩余不多。

虽为“热土”，这一板块的土地供应却在近期消沉，上半年，蜀山区土地成交仅1块。8月9日，合肥土地市场推出长江西路与潜山路交口W1202地块，该地块拍卖历时80分钟，却最终因未达保留底价而流拍。在土地市场冷清的近一年时间里，因区域成熟度高，土地价格较贵，导致黄潜望板块土地一直被“珍藏”，这也使得这一区域房源无法得到及时供应。

政务区：“缺房少地”现状已久 选择有限

“想在政务区买房，是看中了整体的居住环境，”在政务区某楼盘看房的方小姐这样告诉记者，“但是转了一圈才发现，适合我们的楼盘很少。”

据不完全统计，政务区现阶段已有11家楼盘处于尾盘销售阶段，对于购房者而言，可选的面积、楼层都相当紧俏。房源剩余较为充沛的仅有同位于习友路之上的三家楼盘，国贸天琴湾、保利·香槟国际及城建·琥珀五环城。

保利·香槟国际于今年4月26日首次开盘推出2、4、7号楼，之后又相继推出一期剩余的8、5、1、3号楼，目前，1期房源仅剩顶层复式在售，4个半月时间，1210套房源几乎去化殆尽；国贸天琴湾8月25号推出11号楼，132套房源目前剩余仅为少量120平方米以上户型，最小户型97平方米两房已经售罄，同样保持快速去化状态。

因在售房源不多，国贸天琴湾又于上周六加推12号楼，保利·香槟国际也计划于9月底加推二期。除此之外，政务区所供应产品均不适合刚需。据了解，豪宅类项目华润中心·凯旋门、新地中心均将加推大平层产品，户型面积偏大，均价为1万元/平方米以上。

京冠·万城华府销售经理洪威认为政务区没房卖现状已久，“政务区几乎全是尾盘，我觉得目前适合刚需的只有保利·香槟国际，国贸天琴湾没有95平方米以下户型，严格地说更适合改善型或置业能力较高的人群。”而保利·香槟国际为精装修房源，购房门槛又相对较高。

此外，政务区同样“少地”。数据显示，截至目前，政务区可供应土地为1530亩，其中最大一块为160亩，大部分地块面积不大，位置也相对较差。继去年3月保利地产拿下保利·香槟国际地块后，时隔一年半，政务区终于在本月19日出让2宗地块。

经开区：“青黄不接” 刚需买房日渐转难

目前，被视为区域核心的明珠广场板块业已成熟，这一板块内的可售楼盘也几乎是大户型在售中，多个楼盘接近尾声。其中，中环城总共剩余房源约100余套，项目营销总监周国和也表示，销售进入最后阶段，“前阵子一个月卖了50、60套左右，目前属于快速清盘阶段”。

以往，被黄潜望、政务区的高价楼盘拦截了置业脚步的购房者会选择经开区作为落户之地，这里同属西南，配套逐步完善。如今，刚需置业者发现，经开区不仅价格不菲，刚需户型也一房难觅。“在经开区，想选个小区大点的刚需楼盘，是合肥产权的，比较难。”在经开区，记者最近常听到这样的声音。

据了解，中环城在售平层超140平方米，复式公馆剩余不多，其邻近的紫御府已进入大户型销售阶段且均价达到7500元/平方米以上，同区域内的国耀·花半里整个项目也只有30余套可售。以往刚需热衷的区域变成了改善型置业的首选之地。

后续供应方面，区域内即将推出两家楼盘，其中华地·润园位于明珠广场后方，然而据销售经理介绍，项目预计11月份开盘，高速·翡翠湖畔靠近大学城，位置距离人流聚集的明珠广场板块，稍有些距离。因此，就传统的经开区核心区明珠广场板块，短期内并不适合刚需置业者选择。

土地供应方面，经开区已集中向南部和西部区域扩张。禹洲地产再次在经开区拿地，地块位置位于翡翠湖的东南角，属于肥西产权。与此同时，经开区与滨湖区相接的南艳湖板块也逐渐被开发商识得价值，目前这一区域已有建业·时光原著、御湖观邸等楼盘。由此可见，未来在经开区置业需要更多地往南或者东边区域扩展。

新站区：销售收尾楼盘多 几乎无房可卖

从区域楼盘分布上而言，新站区楼盘项目本就不多，而现阶段，区域内几家大盘的住宅开发情况也都进入尾声，这使得新站区房源供应变得紧张。

从2007年便开始销售的家天下，因为建设情况和项目配套的日渐成熟，不论是项目体量、规划还是价格都已成为新站区的标杆。目前，家天下所推出的奇寓产品为该项目最后剩余的住宅。据项目销售经理金雨透露，总共500余套的房源也已加推了四分之三，“项目住宅即将收尾了，接下来主要是进行商业部分的运作。”金雨说。

除外，康城·静林湾、天目·国际公馆、景隆·现代城、隆昊·昊天园、金海花园等楼盘几乎都剩余最后一批房源在售，剩余房源较充足的仅有位于新站区东北角的金辉·悦府。该项目位于新蚌埠路与天水路交会处，与人们印象中的新站区的核心位置“生态公园”等区域，还存在一定的距离。但这一区域后期会成为轨道交通1号线的辐射区域，因此，在交通配套方面可能在短期内有所改善。

“新站区土地成交本来就很少，因为我们楼盘体量比较大，与我们楼盘同期或早些开发的楼盘如安粮·双景佳苑等都已经开发完全，现在整个片区的楼盘是比较少，”金雨这样分析道。土地市场成交上的数据从侧面印证了金雨的分析，即使上半年合肥土地供应多集中于新站区，但新站区成交土地也仅有1宗。更为“可悲”的是，地块用途为医疗教育，也并非住宅开发。

想买没得买 土地供应少是主因

政务土地资源稀缺；经开房源供应链出现断裂

8月，据不完全统计，全市可售量为51000余套，库存量呈现了略有下跌的现象。尽管全市的存量房有5万套之多，但是以下几个区域的房源还十分“紧俏”，供不应求。为什么会出现供不应求的现象？为什么购房者们对这些区域趋之若鹜？以下将会以板块的形式分别探讨这些区域热销的缘由，寻找它们背后的价值。

土地少：黄潜望：发展成熟 开发一块少一块

“目前整个区域已经成熟起来了，更多的写字楼、商业也即将面市，”在陈钢看来，目前出现在黄潜望的这一现象是每个城市发展到一定阶段都会出现的局面，“土地本身就是不可再生资源，开发一块少一块。”万途营销策略机构总经理孙宜庆更是直言，“城市的发展本身就是不断向外拓展的过程，合肥从东北向西南开发就是如此。”在他看来，如今的黄潜望在开发完全后，也同样会涌现其他的价值板块。

“不能说完全没有土地供应，望江路段和潜山路段，如港汇广场和华邦·光明世家附近还是有土地没被开发的，”孙宜庆说，从上半年土地出让情况来看，这些热点区域的地块或许并未达到合适的出让时机，“火车西站搬迁，望江路拓宽，这些完成后，无疑将会让地块价值更加凸显。”另据媒体报道，合肥火车西站有望今年年底搬迁。

“这个区域周边配套齐全，被看作是传统的富人区，也是高阶层、高收入的人群聚集的地方，人口素质相对较高些，” 新景祥代理事业二部副总经理黄旭明说。在黄山路东端分布有科大、安大、合肥学院等名校及众多职业院校，区域整体人文气息较浓厚。

土地少：政务区：土地稀有 在售的都是绝版

政务区全区占地面积仅12.67平方公里，未来可供应的土地越来越少，而且多位于区域边缘地带。据记者不完全统计，未来可供应土地面积约1530亩，预计可规划为住宅的土地不超过1000亩。以100平方米一套计算，可开发住宅不过6000-7000套，堪称是最后的绝版土地。

2003年，上海绿地集团开始开发绿地·国际花都，建筑面积达百万平方米，前后六期，六年时间在一片荒芜的政务区上建设出最早的较高端商品住宅。随后九年间，政务区所吸引了无数知名开发商，保利、万达、华润、融侨、融科、国贸、信达、华邦、金大地等，国内及省内品牌开发商的密集程度，在合肥其他区域很难见到。2011年3月，保利地产拿下习友路与科学大道交会处附近地块，打造精装项目保利·香槟国际。由于区域内后续供应土地有限，保利·香槟国际也成为政务区最后一块大规模住宅项目。然而，政务区11家项目即将结束销售，目前看来后续尚无纯新盘入市，住宅置业将进入最后阶段。“天鹅湖边最好的位置已经没有什么地了，在售的都是绝版，卖一套，少一套。”i more的营销部经理陈伟毫不讳言地说道。

供应缺：经开区：在售楼盘供应有限 新盘无音讯

由于前期销售的楼盘销售情况都较好，经开区多数已经进入销售后期，后期的供应量已经不多。紫御府、中环城都只剩下大户型房源；御湖观邸仅2012年上半年就销售了438套，后期仅有6栋楼未开；建业·时光原著上半年销售400套左右，总体去化已超过8成；百乐门目前也只在售商铺和写字楼。

“经开区的房子好卖是由区域供求决定的，这里人口多、工厂多，很多工作人员愿意在这里买房，这些区域的价格会有所上涨，但幅度不会太大，有些也已经是尾盘了，随着这些配套的呈现之时，已经达到配套所能带来价格的最高值了。”新景祥代理事业二部副总经理黄旭明表示。

除此之外，滨湖区亦有同样的现象。上半年，蓝鼎·滨湖假日一次性推完了最后的第四期房源，其他滨湖老盘也大多进入尾声，所剩无几。今年入市的一些新盘，由于上半年推盘节奏快，明显工程进度上后继乏力。中铁·滨湖名邸、旭辉·御府等盘均有表示下半年没有推盘计划。整个片区内，下半年的供应将比上半年明显减少。

规划少：新站区：房地产非主业 工业经济走前面

“新站区比较特殊。”孙宜庆说，新站属于工业经济先导的区域，工业发展到一定阶段后，再带动房产发展，拉动区域人气。“区域房产的发展与政府的引导有着直接的关系，主要表现形式就是政府对于土地出让的规划，”黄旭明说，价值区域的土地出让较频繁，“热土”也成为开发商争抢的对象。

这一观点得到家天下策划经理金雨的认同，在他看来，新站区的土地出让本来就比较少，“主要是为了给工业发展预留空间，区域重点不是在房产开发这一方面，”他说，近年来新站区出让的土地很少，或者对于开发商来说，理想地块较少，这些导致前期楼盘去化殆尽时，区域后续也无新盘供应。

在合肥房产市场中，新站区因楼盘数量少、活跃度较低在合肥五个新城区中显得较为沉默。实际上，原属于瑶海区的小部分区域于2003年划分至新站区辖区，新站区始成立。一直以来，因缺乏大量品牌房企进驻，新站区楼盘受关注度都较低。

“新站有大型的LED平板显示基地，这里的白领成为区域内楼盘的一部分客源，火车站附近的个体营业者是另外一部分重要的客源，”金雨说，区域楼盘去化以本区域或瑶海区为主，别的区域置业者鲜少有，区域价值未被更多人重视。

好房源需要“抢” 板块置业倒计时

金九已至，部分地区新房源依旧缺阵，想在这些地方置业怎么办？记者通过走访销售一线和业内人士，为你提供专项“淘金”置业指导。

金九银十期间，据记者最新不完全统计，政务区有3-4家有推盘计划，推出房源数量有限；新站区仅有3家有加推计划，并且推出的多是项目最后的房源。黄潜望板块即将加推的多为公寓产品，刚需房源稀少；经开区存量房所剩不多，但有多家纯新盘即将入市，目前尚属蛰伏当中。

黄潜望·特别推荐

投资者的“领地” 小公寓成“主角”

黄潜望板块被大蜀山、董铺水库围绕，景观资源丰富，板块内部配套成熟，区域价值也随着时间不断提升。据大溪地策划经理陈钢介绍，大溪地2005年开盘之初，首期售价3500元/平方米，目前均价7600元/平方米。

“但是黄潜望板块的主力购房者其实并不是刚需客户。”如果刚需客户想在西南板块置业，陈钢表示，可以选择区域内项目的较低端产品，例如大溪地项目的双子座公寓，价格要比常规价格低很多。另外，该区域内公寓产品较多，面积小，总价低。另外，无房可售的窘境并不包括商铺、写字楼产品，而且不受限购政策限制。区域内交通便利，商业发达，投资潜力较大，投资型客户可以考虑。

由于目前望江路上可售房源屈指可数，购房者也可以选择购买该片区的二手房。但需要考虑的是房产证未满5年的二手房，营业税需缴纳5.5%，还有1%的个人所得税，2%的契税。

政务区·特别推荐

改善首选 刚需置业的最后一搏

除了保利·香槟国际、国贸天琴湾、城建·琥珀五环城这几个楼盘还在售刚需户型外，整个政务区都是定位中高端的改善型房源。政务区以其相对完善的配套和区位价值，吸引了大部分外地购房者。合肥的西南片区拥有天鹅湖、翡翠湖、大蜀山等优质自然资源，是改善型住宅的聚集地，占9区改善型房源总量的37%。由于户型面积偏大，房价也基本在7000元/平方米以上，在这些区域置业的购房者具备一定的经济能力。

限购限贷下，投资住宅早已经不是投资型购房者的首选了。配套齐全的政务区高端写字楼集聚，渐成气候，转而变成投资人群较青睐的地方。“楼宇经济带动区域经济发展，政务区几乎有300万方以上的写字楼覆盖，置地、华邦·ICC、华润万象城、新地中心等品牌的进驻，这些写字楼意味着有无数高端企业、单位聚集在这里，创造出新的价值。”孙宜庆对记者分析道。

经开区·特别推荐

抓住明珠广场周边最后的新房源

目前，经开区翡翠湖板块已经逐渐成熟，易初莲花大卖场、中环购物中心、沃尔玛的陆续入驻，今年又有两所新学校开学，各项配套日益完善。经开区目前可供挑选的老盘也剩下不少大户型房源，而且交房日期临近，商业配套日渐完备，改善型购房者可以考虑。

经开区目前在售的刚需盘所剩不多，其中御湖观邸已经是实景现房，整个项目只剩下6栋楼没有开盘，下半年将会全部推出。该区域后续的纯新盘项目较多，选择范围更大，如果不介意交房时间的购房者可以选择先等待。

纯新盘中，华地·润园和高速·翡翠湖畔将成为明珠广场商圈内最后的新住宅项目。随着城市向南发展步伐的加快，越来越多的大牌企业加入经开区。“刚需购房者青睐经开区，价格是他们心中最敏感的一根弦。经开区的房产证归属合肥的房子越来越少，价格优势还是很明显的。”御湖观邸程经理解释道。

新站区·特别推荐

新房源渐少 把握最后的置业机会

新站区以合肥火车站为轴心，向四周辐射，区域内商业、生活配套较完善。这里靠近成熟的元一商圈，大型购物中心、一体化的商业体验，满足居住者的高水平消费需求。

区域靠近火车站、汽车站，出行方便。此外，轨道交通1号线起点在天水路站，途经瑶海公园，到合肥火车站，辐射新站区大部分区域。

同时，新站区作为合肥东城和北城的结合点，从这里沿北二环可到达市中心，或沿临泉路到达火车站，都较为方便，使得这一区域方便享受两区配套。

目前，新站区的楼盘可以分为两个区域，一部分靠近火车站，可较为方便地享受元一商圈，这部分楼盘如天目·国际公馆、构峰源公馆等；另一部分则是以瑶海区生态公园为中心，附近楼盘包括家天下、康城·静林湾、隆昊·昊天园等。前者交通便利，后者拥有更为宜居的生活环境，对于刚需购房者来说，都是不错的选择。