过去的两个月，不管是面市的房源量，还是购买人群的出手，让合肥楼市在传统的购房淡季上演了一场淡季不淡的戏码。

尽管目前的楼市，刚需仍然占主导地位，但在市场只占3成的改善型房源也在试探性入市。有数据为证，合肥7月份110平方米以上户型的库存量，与6月份相比，减少了844套；而在7月份，已经有超过10家楼盘推出了改善型房源；8月份以及即将到来的9月份，预计也有10家以上的楼盘推出改善型房源。

为何改善型房源会在传统楼市的淡季陆续加推？而对一些已经有过至少一次置业经历的改善型人群，对改善型房源又有哪些方面的要求?如果改善型人群出手，有哪几家楼盘值得参考。

本期核心，与您一起探讨改善型房源的试探性入市，希望能为市场上的改善型人群提供有价值的参考。

十几家楼盘近期将推改善型房源

未来8、9月份，合肥市场预计有十余家楼盘的改善型房源陆续面市。而合肥的西南片区，不管是房源的库存量，还是即将加推的房源数，都成为合肥改善型房源的主要销售区域。根据相关数据统计，7月份合肥市110平方米以上户型的房源库存量，与整个6月份相比，减少了844套。种种迹象表明，改善型房源正在试探性入市。

◤ 推盘  十几家楼盘改善型房源陆续面市

7月份，随着房地产市场的日趋好转，各楼盘纷纷加推了新房源，一些户型面积偏大的改善型房源也日渐进入市场。融科·九重锦、旭辉·中央宫园推出最后一栋楼，户型面积最小167平方米，最大245平方米。在政务区定位豪宅的华润中心·凯旋门，房价也有所上调，由之前的均价9500元/平方米，上调至均价1万-1.2万元/平方米，在售房源的户型面积从114-320平方米不等，项目预计8月份会推出6号楼。

保利·香槟国际4月21日首次开盘时，推出的2、4号楼上有126平方米的户型，此后又推出了8、5、1号楼，户型面积最大108平方米，目前，其3号楼正在接受认筹，预计会在8月份推出，有58套126平方米的户型，是适合改善型人群需求的房源。

在过去的1个月中，蜀山区的华地公馆推出了2号楼129平方米、132平方米的户型；在北城，定位改善型需求的半岛1号，也推出了48套132平方米和142平方米的房源；滨湖区的旭辉·御府和保利·拉菲公馆随着刚需房源的推出，也有部分110平方米改善型房源的入市。

8月份，目前融侨·天骏33套145平方米的户型已经推出，未来1个月，包河区的顶峰国际公寓将要推D栋109-130平方米户型；益力·檀宫预计9月份推出266平方米、327平方米和493平方米的精装房源；碧湖云溪预计要推高层，面积从90-245平方米不等。政务区，新地中心预计会推出4、5号楼，99-214平方米，共300套房源左右。经开区的紫御府预计会推出190平方米、370平方米的大户型。

◤ 区域  西南片区改善型房源供应量最多

目前按照购房区域，合肥分为北城、东城和西南片区。北城4500元/平方米左右的均价，成为合肥市的价格洼地，也是刚需住宅的聚集地；而东城属于老城区，周边配套和环境存在劣势，也多是主打刚需住宅。

而合肥的西南片区，例如蜀山区、政务区配套设施日渐完善，再加上天鹅湖、翡翠湖、大蜀山等优质的自然资源，这些区域成为改善型住宅的聚集地，户型面积偏大，房价基本上超过7000元/平方米，也需要改善型的置业人群具备一定的经济能力。

就整个合肥7月份的库存量来看，110-144平方米的户型剩余量蜀山区最多，为2676套；而144平方米以上户型剩余量政务区则最多，为1466套，政务区和蜀山区，110平方米以上的户型剩余量总数为7168套，占合肥市9区改善型房源总量的37%。不管是西南片区优质的区域环境，还是配套资源，以及整个7月份改善型房源的库存量，西南片区为合肥市的改善型房源的需求提供了最大的供应量。

◤ 市场  政务区为改善型户型销售主要区域

7月初，华邦·世贸城推出最后两栋住宅，5、6号楼，而5号楼上127平方米的户型不到30套，推出之后销售大半。与此同时，华邦在蜀山区的另一个项目——光明世家，也在同月推出12号楼，户型面积为101平方米和116平方米，共72套房源，目前已经销售40多套。

“我们现在的户型主要是139平方米以上的大户型，根据我们7月份的客户来访量的统计，我们的改善型客户成交有50%”，融侨·天骏的营销经理杨郑娟告诉记者。而融侨·天骏在8月5日推出33套145平方米的大户型，之前认筹已经有40多组。

而整个政务区目前除了习友路沿线保利·香槟国际、国贸天琴湾和城建·琥珀五环城有100平方米以下，符合刚性需求人群的房源外，整个政务区目前主要以定位中高端的改善型房源销售为主。但由于政务区属于非限购区，以及相对完善的配套资源，吸引了大量外地的购房人群。据华邦·世贸城负责销售的王经理和融侨·天骏的杨经理透露，外地客户在整个楼盘销量中，大概有30%-40%。

◤ 数据  7月110平以上库存量环比少844套

数据显示，7月份合肥市可售住宅商品房库存52531套，按照户型面积来看，90平方米以下房源数量占总库存量的42%左右，而90-110平方米的户型库存量为10024套，而110平方米以上，属于改善型需求户型的库存量为19536套。

但整个7月的库存量与6月份相比，90平方米以下户型的存量呈上升趋势，环比增加了1347套。而相应的90-110平方米户型，以及110平方米以上的户型，库存量则出现下跌趋势。其中110平方米以上的户型，7月的库存量环比减少844套房源，这种环比的下降从一个侧面反映了改善型住宅市场的销售状况出现了好的苗头。

改善型需求释放促使改善型房源走俏

家庭成员多了，房子拥挤了，换大的；住在城中，工作在开发区，换郊区……每个人都有自己实际的居住需求。据有关媒体的换房调查结果表明，有四分之三的人对自己目前的房子不满意。目前在刚需客群占主流的市场上，改善型需求有增长的趋势，那么是什么原因让大户型在淡季走俏呢？是楼市好转，还是贷款放松？我们一起来捕捉改善型房源走俏的原因。

◤ 原因1  市场好转 部分改善型人群已出手

无论什么样的市场、政策，都讲求一个供需平衡。据网络调查表明：没有换房经验的比例达到60%，这些人群在面临家庭结构改变、人口增多等情况时都需要置业升级。

“改善型购房人群，不像刚需，他们可买可不买，现在市场好转，房价有所回归，部分改善型人群就选择性入市了。”万途营销总经理孙宜庆表示。

“改善型客群一直都有需求，但不迫切，由于限购政策，改善型需求被压制，现在由于近期政策的调整，让观望的改善型客户开始出手了。”中环城王涛告诉记者，“现在的市场确实明显比年初要好，而且目前7、8月份也不是一个淡季，所以这个时候推出一部分房源正好可以利用市场繁荣来消化一部分。另外一方面，也有一种考虑，上半年销量不好，而现在市场有回暖的趋势，所以就赶在这个时候推出来，在销量上冲一下，来拉动全年销量。”

◤ 原因2  银行降准、降息暗示可出手

5月18日，央行下调存款准备金率；6月8日，央行三年来，首次降息。今年上半年的银行降息，刺激了部分刚需客户的购房需求，同时也拉动了一部分改善型房源的销售。

“其他项目我不大清楚，但从我们最近一段时间的销售来看，大概从银行降息开始，销量有了明显变化。比如140平方米的户型，之前平均大概2天销售1套，最近有一周有6套的销量……”中环城营销经理王涛在采访中告诉记者。

与中环城同样定位为改善型房源的半岛1号策划经理付大伟告诉记者：“我们项目自5月份推出1、2号楼100套房源，销售较为平均，目前剩余约40%房源，销量比之前有了回升。”

“银行降息政策对市场的供需平衡没有很大的打破能力，它更多的是暗示作用，很多人都感觉银行政策松动，房地产政策也会松动，政策一松动必然导致房价上涨，对于改善型客户来说，他们肯定不愿意再等。事实上银行降息等政策，刚需客户受到的惠顾更多，改善型客户受到的最大影响只是暗示作用。”王涛这样看待银行政策调整对于改善型客户需求的影响。

银行降息及利率下调，在一定程度上会导致银行放款速度的加快，而在这个阶段有部分人会认为楼市的价格有可能上调而赶紧出手买房；但改善型客户不同于刚需客户，他们会一直观望、等待市场最低值。经过长时间的观望及考量，再加上他们本身就有买涨不买跌的心态，所以在这个时候他们就选择出手了。有了这部分客户需求，舒适房源的销量提升及入市也就顺理成章了。

◤ 原因3  提前推出大户型 为金九银十预热

根据上海易居房地产研究院一份报告，4月20个城市中户型(140-200平方米)成交面积同比增长46%。报告还显示，中户型已经持续同比正增长，且增幅大。

对于改善型房源销量的现状，华地·紫园销售经理张先生表示，理想很丰满，现实很骨感，合肥要具体分析改善型客户的需求，“每年7、8月份原本是淡季，但今年淡季不淡，在这种情形下，金九银十的需求量就要具体考量了。”

而半岛1号的付经理则分析认为，针对已经推出大户型房源的房企，他们可能想先预热。“因为金九银十历来是房地产企业下半年销量的冲刺点，如果提前一段时间推出来，让客户早点了解，对接下来的成交量是有好处的。”在之前的采访中，西湖新城置业有限公司营销总监吕茵曾也说过，4、5月份半岛1号成交量比之前好些，但面对年度销售任务的完成还是要看年底9、10月份的冲刺阶段表现。

据资深房产营销策划人士郭飞分析，下半年各大房企会面临年度销售任务，不少企业应该会加大促销，9、10月份应该是以价换量的高峰期。这种现象不局限于刚需房源，还包括改善型房源。

◤ 原因4  部分楼盘无房可售必须加推

在刚性需求为主的房地产市场下，很多房企综合考量，暂时保留一些大户型面积房源。例如旭辉·中央宫园自2011年年底就传出要加推最后一栋3号楼王200多平方米房源的消息，但直至今年7月22日才加推，在加推之前，其在售房源只剩10套左右；国贸天琴湾7月14日加推7号楼97、122、149平方米房源，在加推之前房源剩余20%左右；大户型房源的推出以政务区为主，但并不局限于政务区，其他各区或多或少也都有此种情形。

据了解，新加坡·花园城预计9、10月份推出一栋观景现房，其中包括36套130平方米的房源，其销售经理孙女士告诉记者，项目计划9、10月份推出现房房源，考虑的众多因素中最主要的是目前在售房源不多，“新加坡·花园城在建设之初就定位为中高端项目，目前在售的130平方米房源较少，约10余套，而有些客户对这种户型的意向性比较大。”

没有足够的房源，势必会影响客群流量，进而影响销量。“其实现在如果我们项目还有房源，我也会推。目前我们这边的房源两极分化，有部分客户就流失掉了。”中环城项目营销部经理王涛对记者说。

二次置业 居住的舒适性大于功能性

相比于首次置业的刚需人群， 二次乃至三次置业的改善型人群，在购房方面更有经验，而且更具备一定的经济优势。对于这些人而言，一套房子不仅仅只是为了实现居住的功能，更多的是在追求居住的舒适度。当然小区内在的软实力，以及周边的配套也要同步跟进。根据改善型住宅的特点，下面为改善型客户提供一些买房参考。

边套户型 至少三房 南北通透

通常来说，市场上的改善型房源，至少在110平方米以上，3房设计。如果定位高端，或者豪宅项目，户型面积会超过144平方米，达到300多平方米，可能会是4房、5房的设计。例如政务区融科·九重锦的最后一栋楼167平方米和191平方米的户型，旭辉·中央宫园的3号楼，是局部复式。

“不过购买这种户型的人，属于小众人群，在所有的购房人群中可能只占10%左右，而这样的人置业可能也不是两次。可能有人会认为，这类的购房群体不属于改善型人群，但是要看从哪一方面去理解了。”万途营销的总经理孙宜庆认为，只要不是以投资、投机为目的，纯粹是以居住为目的的购房者，均能认为是改善型置业群体。

就一般的高层来说，定位于改善型置业的房源位于一栋楼的边套。在户型设计上，能够做到南北通透，整个户型的功能分区明显，一般也能做到动静分离，相比于中间套不通透的80-100平方米的刚需户型，南北通透居住舒适度更高。

居住的舒适性远大于功能性

有过一次住房经验的人都知道，11平方米左右的卧室，要让卧室显得大点，要么把衣柜变小，要么将床变小，可能只能放下一张宽1.5米的床，如果放宽2米的床，整个卧室的过道也许都要被占用了。有了这样的居住体验，如果是第二次置业，选择一个宽敞的卧室就会成为首要条件。

为何要选择二次置业，作为改善型需求的人群，再买房不只是要求房子满足功能性的需求，关键还有一个舒适度的提高。大面宽，大尺度，怎么住的舒服怎么来。

其实从目前市场的购房人群来看，刚需仍然是主导，占了6成，3成属于改善型人群，还有10%属于高端消费人群。

通常情况下，改善型人群，对房价不是太敏感，他们要求居住的舒适性远大于功能性，改善型房源对市场起到了价格拉升的作用，”孙宜庆认为虽然改善型人群在目前的市场比例不及刚需，但是居住的舒适度，才是其二次，或者三次置业的首选。而对房价的不敏感性，也对改善型人群的经济实力提出了一定的要求。

观景方便，比同类产品高500元/平

7月26日晚，新地中心4、5号楼样板间首次开放，5个样板间，户型面积从99-214平方米不等，为了能够欣赏到北面的天鹅湖景，新地中心的户型将客厅和观景阳台朝北向，但是5号楼的中间两户——99平方米的户型看不到天鹅湖。

样板间开放当晚，购房者去了不下10组，对于200多平方米的户型，购房者并无不满。相反，对于99平方米的房源，前来观看的购房者则颇有微词，因为看不到天鹅湖。

合肥市场上符合改善型需求购买人群的房源，不能说每套大户型都能赏景，但是能赏景的户型，一定有大户型。而这样的风景，不但包括小区周边天然的风景，也包括小区正中间的景观楼王，能看见风景的大户型在价格上当然也不菲，一般要比同类产品的价格高出500元/平方米左右。

小区周边配套资源要齐全

除了户型设计方面，改善型住宅小区的软实力上也相当重要。

49岁的张女士，一直住在新站区，5月底华地公馆推出8号楼时，张女士花了85万，买了一套100多平方米的三房户型。“一辈子的积蓄都用上了，我退休后就住这里，上午去爬大蜀山，下午去天鹅湖逛逛，附近就是乐购超市，挺方便的”，张女士对自己买的房子很满意。张阿姨喜欢爬山，现在每个周末她都要去一趟大蜀山，但是以前从新站区到大蜀山，光坐公交车就要1个小时了，如今住在华地公馆，有空了就能去。

张女士对二次置业周边配套的要求，属于改善型置业人群中的普遍现象。这样的要求或者是学区，或者是周边环境，或者是小区内部的配套， 要的其实是后期生活的方便舒适。“买我们家127、135平方米大户型的客户，年龄一般都在35岁以上，对小区的地段，周边的环境，以及配套资源，要远大于对户型设计的关注，”华邦·世贸城的销售经理王华告诉记者。

由此也不难看出，为何蜀山区和政务区成为合肥人改善型需求置业购房的首选区域，完善的市政配套，相对优质的学区资源和景观资源，是改善型人群置业的首选条件，同时也是开发商对外宣传的资本。