取消开发商拆迁和行政强拆

　　过去，在旧城改造中，一些地块是未拆迁就出让，即“毛地”出让，然后交给取得该地块使用权的开发商拆迁。极少数开发商在拆迁中使用不当手段，容易造成社会矛盾和不稳定因素，损害拆迁对象的利益。

　　最近国家征收新政规定，今后国有土地出让不再允许“毛地”出让，必须是先拆迁后再出让，即“净地”出让。同时，明确政府为拆迁主体。通过土地出让的方式和拆迁主体上根本变革，在巢湖彻底终结了开发商拆迁问题，为拆迁行为的依法开展建立前提保障，从而能够有效保障拆迁对象的合法利益。

　　另外一个很重要的变化是，新政中对合法建筑的强制拆迁方式上取消了行政强拆，只能由政府依法申请法院进行司法强拆。同时规定，被拆迁人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　按套内面积回迁

　　按照套内面积回迁，或许是征收新政的补偿政策部分中最大的让利于民之处。

　　以往的拆迁补偿安置政策是按照房屋建筑面积计算回迁的，包括了公摊面积。而老住宅的公摊面积和新建住宅的公摊面积存在差距，特别是高层住宅公摊面积则差距更大。过去按照建筑面积“拆一还一”回迁，回迁房的套内建筑面积往往会因公摊面积过大，而导致实际套内建筑面积比过去的房屋还小的现象时有发生。

　　而征收新政规定，回迁按照套内建筑面积“征一补一”，公摊除外。这就意味着拆迁户（被征收人）“拆一还一”回迁拿到手的回迁房的室内实际居住面积（即套内建筑面积）不会缩水，充分保障了被拆迁户的利益。江军说，尽管回迁房安置时基本上不考虑公摊因素，但是办理房产证时公摊是会算面积（计入产权面积）的，这样“一反一正”下来，回迁户得到的实惠是过去想都不敢想的。

　　住房困难户得实惠最大

　　按照征收新政，所有回迁户在选择安置房户型时，都可以在原住宅面积的基础上增加购买15平方米。这15个平方米的购买不是按照市场价格，而是按照建筑安装成本价。江军说，15平方米的成本价增购政策，是巢湖市政府让利所有拆迁户的普惠政策。

　　而对于广大的住房困难户来讲，征收新政将让他们得到更大的实惠。按照规定，在所有回迁户都可以享受按成本价增购15平方米政策的基础上，住房困难户在增购15平方米后仍不足50平方米，可以按照建筑安装成本价增补至50平方米。

　　实际拆迁安置中，能够享受到如此实惠的住房困难户多吗？“大约会占到拆迁总数的1/4。”江军说，旧城拆迁改造面向的老旧区域和工矿企业棚户区改造中，住房困难户的比重很大。以最近刚刚初步结束的某工矿区拆迁调查统计结果为例，该工矿区总共有住户124户。其中，家庭住房面积低于30平方米以下的有54户，占总数的42%。

　　江军还补充说，新政在回迁面积方面实际上有三重优惠，即除了15平方米增购普惠、住房困难户不足50平方米补足50平方米的保障优惠外，还有“上套”优惠。所谓“上套”优惠就是拆迁户选择临近的安置房户型，依然可以按照建筑安装成本价购买。例如，如果某拆迁户应该回迁的安置房面积是75平方米，而该小区能提供的几种户型中最接近上套的面积是80平方米。那么，这超出的5个平方米依然可以按照建筑安装成本价补差价，而不是按照市场价补足差价。

　　住宅临时安置费提高

　　征收新政的惠民之处，还体现在根据现在的物价标准，全面提高了搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、附属物补偿费的标准；对于非住宅房还增加了临时安置费。

　　过去，征收住宅房屋的搬迁费是300元，新政已将其提高到500元。此外，18个月安置过渡期内支付给拆迁户用于租房的临时安置费标准也作了调整。以前，所有区域内的住宅房屋的过渡期临时安置费都是每月每平方米6元。而新政将拆迁区域按照距离市中心远近进行分类补偿。其中，一类区域的安置费涨到每月每平方米9元，二类区域的安置费涨到每月每平方米8元，三类区域的安置费涨到每月每平方米7元。而且规定，建筑面积不足60平方米的补足60平方米计算。如果逾期安置的，自逾期之月起2倍支付临时安置费。

　　相对于住宅房屋，相关补偿标准调整中，非住宅房屋得到的实惠更多。首先，非住宅房屋的安置过渡期从过去的24个月延长至30个月；其次，停产停业损失费的补偿标准由过去补偿基准价的4.5‰提高到5‰。

　　第三项，也是新增加的一项新内容是，非住宅房屋在30个月的安置过渡期内，也将像对待住宅房屋一样支付临时安置费。其中，营业性房屋的临时安置补贴标准为每月每平方米15元；办公、生产加工、仓储、旅馆等非住宅房的临时安置补贴标准为每月每平方米7元。此外，新政对拆迁中涉及的房屋附属物的补偿费标准也有部分相应作了调增。